通州运河玖院最近的热度比较高，在北京楼市普遍不景气的情况下，有个楼盘托一托市场热度，也算个好事儿。这个盘，因为是八个地块，所以也有另一个名字，通州八子。 按这个楼面价，加上楼盘的整体成本，大致是能判断这个盘如果不自己作死，肯定是可以赚钱的项目。怕就怕在开发商想狮子大开口，最后容易把自己折进去。 土拍情况：土拍的时候热度不高，只有中建二局一家房企。这一方面地块大，开发周期，开发难度有关，但北京能承接这种地块的国企央企开发商不在少数，另一方面，我觉得就是价格问题，对于未来市场的预期，以及当下的价格，多数开发商是不自信的（没法自信）。 再来看看中建玖合在北京的项目情况，中建系有好几家开发商，中建玖合属于中建二局，他们在北京的项目不多，最著名的一个是太阳宫的中建玖合府；还有一个西红门的中建玖玥府；运河八子应该是第三个项目（如果我查的信息有误，大家可以评论区补充一下） 通州前段时间刚开了一个楼盘，朝棠揽月，拿地楼面价和这个盘一样，开盘卖得很火，但主要是69平米的小户型。大户型卖得很差。 北京目前的新楼盘，多数都是改善盘，但实际上改善盘至少在郊区市场里卖得并不是特别好，刚需居多。所以这个纯改善定位的盘能不能卖好，是存疑的。 地段方面，我没觉得这个盘的地段有多好，它的优势在于离市政府更近，从地段角度来说，我觉得这个盘适合通州本地的改善，城区跑到这地方来改善，有点远，且周边的资源还不足够。 临运河算是一个很大的噱头，但是多数房子是看不到运河的，即使是临河的那些大房子，低层的看河效果也不好。所谓的噱头，就是容易有溢价，这种溢价，在新房市场里管用，放到二手房市场，就失灵。 板块角度，由于这个盘周边的住宅密度并不高，这对于自住舒适度来说，不是什么好事，楼盘集中，才容易形成小的商业氛围，自住才会更方便。周边的房子，有一些政府的公租房，再远点，就是老的三角区的那些住宅。 北京东站，规模有北京南站的7倍，这个也是个宣传噱头。但是北京东站不是以高铁为主的站，它算是一个大的交通枢纽，北京内部轨道交通换乘的一个站。所以南站还是高铁主力站。另一个角度说，交通枢纽对于周边居住来说，不算什么利好，人员会比较乱，流动人员多。 周边还有一些规划的写字楼，也是围绕北京东站来展开，未来写字楼的招商也是个问题，如果比较热闹，对于区域来说要好一些，如果招商出了问题，空置比较多，整体体验就会差很多。 4，我其实一直有个顾虑，也就是说，如果我作为买家，去看这个盘以及它周边的一些规划或资源，我顾虑的点在于，它能不能发展起来，商业能不能发展起来，周边配套能不能发展起来，周边配套不光指的是把楼盖起来，而是指的居住氛围。 这跟2010年代是完全不同的状态，那会儿大批的人口进程，流动人口急需找地方落脚安家，现在城市有些固化了，发展区域产业、配套，比过去更难了。 不过有一些已知因素，第一，市场不好，继续下行是大概率，这会影响到楼盘的销售，销售不好，回款不理想，自然成本就会增加，最终容易有减配的情况出现； 第二，楼盘规模比较大，二十多万平米的规模，很大程度上会受制于市场。小盘容易卖，市场好，一把清盘都有可能，大盘从前到后，一期和二期三期分别是不同的阶段，就意味着不同的市场，总之：很难。 第三，目前开发商给到的价格，6.1万、6.5万、7.5万，分别是小点的户型，大户型，和超大户型的价格。这个价格在当下的通州，大房子，高总价，怕是非常难卖，即使它现在看房热度很高。 由于楼盘还没有正式开盘，开发商给到的价格也只是前期试探市场的一个价格，不是最终价格，我们先按当下的价格来分析。 新盘109户型664万的总价，在运河湾可以买到150左右的三居，即使运河湾得房率再低，150的房子也足够大了，而且运河湾150的房子想要卖到664万，也比较困难，没有人接盘。 运河湾目前的成交单价在4万左右，多数都是低于4万的单价。768万的总价，按单价折算，运河湾能买到190多平米的房子。当然二手房未必有房源在卖，但拿出来卖的房子，基本上就是4万左右的单价，再好的房子也不会高太多。 华东东方玫瑰，算通州的次新，目前三居室的单价，同样在4万左右，略高一点有机会成交，但总体趋势是向下的，基本上一套比一套低的状态。 运河三角区板块，单价最高的二手房是百合湾，不过百合湾的房子，赠送面积多，高单价高得房率，但客观说，百合湾现在价格也过高，不值那个价。 至于更高总价的接近1000万甚至更高的房子，这部分房源在通州卖，本身购买力就有限，即使在北京城区里卖，1500以上的房子，也没那么好卖。 即：现在通州二手房，单价4万，或4万以上，这个价格有机会卖掉，但是没那么多人接盘。也就是说，如果运河湾现在同样的户型拿出一批来卖，同样的4万单价，能卖掉的房子有限。 新盘市场，基本上是开发商一口价，前期会把情绪价值给足，先让买家接盘。一口定价其实本身没任何问题，关键在于价格的高低。既然我们说这个问题，那其实就是定价过高……明显偏离市场，及市场走势。 10，购房人群：我觉得这个盘，最适合的购房人群，就是通州本地生活的改善群体。城区过来买，一定要考虑自己的通勤距离，不要脑子一热就追进去，后期退房会非常非常麻烦 同时，如果自有资金没那么充足，也不要盲目买，用尽量低的贷款，高首付，保证自己的资产即使在亏损的情况下依然是安全健康的。
