3、预算比较少，在犹豫是买卖置换还是换租，大概还有8年退休，可能就回延庆老家了。御鑫阁的小房如果出租目前4200左右，比去年降两三百，如果降到多少您认为出租比卖掉好？目前来看租售比已经3%了，如果降到125就是4%，降到100就是5% 1、御鑫阁先留着呗，这种公寓+顶层在这种时期出手大概率吃亏，不如收租金划算。公寓从来都是在行情好的时候占便宜呢，不怕拖到行情后期，那时才是纯刚需和小投资客最躁动的时候，这种总价低的房子也就更受追捧。 打个不恰当的比方就是股市里的垃圾股，平时不受重视，到行情后期反倒受追捧。现在这套房应该能租4000左右吧，租金收益率多划算啊。 2、具体房源我帮不上忙，这只能找当地中介。也是算租金回报率吧，越划算的肯定就越划算，相当于抄底捡漏儿。但注意得是房子没硬伤的，而且是紧凑户型，别买大一居。 除非是房租持续下降。如果房价是150万，那房租降到3000就没什么意思了。因为公寓的平均租售比就是500，而您这是顶层，怎么也得超过500才合适。 请问，现在在朝阳区亚运村的中国科学园附属实验学校就读，九年一贯制，小孩学习成绩还不错。小学成绩我觉得说明不了多少问题，但初中很关键，所以想去个确定性高的好点的初中。 目前初步意向是朝阳外国语。当然如果其他区有好的选择也可以考虑，购房预算800以内三居室，或者600以内2居室，兼顾居住和学区。也可以参加您的线下见面会见面聊。 2、其他区有好的选择也可以考虑，这口气也太大了吧？这么说吧，以朝外的级别，全北京除了朝阳，其他区就不可能有超过的学校了。或者说除了朝阳，其他区就没有能用房子对口的牛中。 朝阳能超过朝外的也就是北中和80。但北中应该仍然是掐尖儿校，挂牌校没意思，本校的房子又太贵，现在仍然要1300万起步。80有对口的学区房，但多校的居多，现在是否调整了我不知道，问问当地中介吧。 3、具体房源找朝外本校的中介吧，匹配房源是他们的业务。注意原则就是不买小学也对口朝外的，这种的溢价高，基本等同于东西海。而只对口中学的就基本没什么溢价了，居住的性价比正常，也没有保值的风险，朝阳区特色，能兼顾居住和学区。 请问，我想咨询一下胜古南里的房子，如果现在入了住几年，将来好出售吗？我有一套炫特嘉园的全南一居，楼王好楼层，现在孩子在和平里上小学。我想卖了炫特换个胜古南里的小两居自住，算是价格基本持平，不敢承受太多贷款。但是担心老破小将来砸手里，所以想请问这么操作，在这个时间节点是不是可行？ 1、老房的劣势就是流动性弱，出手时挂牌期长。但这也看价格吧，只要不太高也谈不上多难。但常规建议是在横盘期挂牌，慢慢儿卖才不吃亏呢，越着急越容易被砍价。 这参考香港的“唐楼”吧，跟咱们的老破小一个性质，区别是更老而已，一般50年之内的都算次新房。30年前我第一次去香港的时候，就觉得他们港区的唐楼太破太贵，将来肯定砸手里。结果30年过去了，更破更贵了，还多数能跟上大盘走势。 北京的房子也这样儿，所谓老破小不能买+越来越贬值+将来砸手里，其实都是我们开发商在1999年共同编造的谣言。那年是北京中介元年，公房被允许上市，我们开发商怕二手房冲击新房市场，所以编造了这个谣言。传播很广+生命力顽强，我们很欣慰。 3、反正如果我是会换的。因为炫特的优势是租金收益高，而之所以高，多数都是因为升值略慢。当然，这也就是在朝青的板块，要在其他地方就落后的更多了，北京保值相对好的公寓基本都在朝阳，但也没有太好的，最好成绩是跟上大盘。 而市区老房如果没有硬伤，大多数都是确定性跟随大盘的，因为本来就是大盘的最基础部分。出手确实不太好卖，但优势就是稳妥，租金和性价比也不低。这看自己重视哪方面吧，甘蔗不能两头儿甜，总得取舍。 4、时间节点我认为合适，但等等也行。因为您出手的是公寓，而且是在朝青，那从传导来讲肯定不会晚。而老房则是传导排序靠后，所以用炫特换胜古在时间排序上大概率至少不吃亏，还有可能占便宜呢。所以等等看吧，有了明显行情再说。 请问，我们想西城买房，家庭年到手收入50w，另外公积金账户每年18万，存款450w，可亲人借款200w，目前和妹妹合住在父母的房子里，有买房需求但时间不紧迫。孩子28年上小学，因为爱人有特殊保障，需要买某个片区内的房子，想买一个学区溢价不高以后抗跌的房子，孩子在片区内也能上好学校。 目前看了陶白学区，想请您帮忙推荐一下，这个片区哪些小区满足我们需求，值得买且抗跌。另外，以我们的家庭情况，您建议买总价多少的，有二胎打算，除了这个片区，是否建议其他片区？ 1、陶白，那从学校来讲首选中信城了，或者说综合来讲中信城排第一序列，学校好+房子宜居。然后如果从小区来讲，朱雀门耕天下和壹瓶等豪宅小区也相对溢价低，各项能够兼顾。 2、或者这么说吧，在任何一个学区内，溢价率相对低的，都是总价高的宜居房产。因为能买得起的家庭不多，所以抬高的溢价就少，性价比也就更合适，同时风险小。 而总价不太高的房源，因为关注的家庭多，自然就抬高了溢价。溢价最高的是占坑儿房，大多数家庭的选择，性价比最低+风险大。 4、除了陶白，那附近就是金融街和月坛了，最牛学区。其中金融街最典型，别看房价高，但能买到溢价很低的小区，性价比相对更高。比如典型的金城华庭（王府仓10号院），过几年说不好情况，但现在是性价比最高的次新房，溢价很低。月坛则是以发改委大院为主，也是各项能相对兼顾，就是都挺贵的。 5、另外也可以多看看房源，在现在这种时期，有可能买到溢价相对低的。但这就不能聊小区了，而是一房一议，每套房都得单独计算，相当于捡漏儿。 现在为难的是现在房价跌了快一半了，我的首付款全部跌没，算细账的话亏了至少200万。而如果卖掉的话我不仅拿不到钱，而且还倒欠银行几十万。我本来想出租，但装修又得花好几万，租金却顶多2000，感觉收回装修都不值，所以现在一直纠结不知道怎么办了。留着还是卖掉都纠结。 2、当然割肉对谁来说都挺疼的，那要不就等等看政策救市的效果，反正短时间想卖估计也不好卖。但也劝您别期望值太高，就算救市有了效果，想在几年内涨回您购买时的价格我也认为不可能。也就是我认为在短期内是不可能回本儿的，更不可能把那些利息物业费什么的隐形费用赚回来。 因为从290万跌一半，这是下跌50%。而从145万涨回290万，那是涨100%。而燕郊在之前的20多年里，房价走势基本跟北京同步。那北京现在均价6万，谁敢想象几年内还能翻番啊？可如果北京都没大涨，燕郊凭什么大涨啊？ 3、总之我建议是既然住不上也不好出租，那就索性挂牌吧，一边等楼市回暖一边卖。真回暖了就多等会儿，等到半年一年的还不涨就甭等了。
