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昨天深夜，美联储主席鲍威尔口风突变，他在杰克逊霍尔年会上表示：尽管通胀仍受关注，但就业市场风险上升可能使美联储在9月降息。他强调，在政策维持紧缩的背景下，经济前景及风险变化或需调整政策立场。 如果降息50个基点，意味着鲍威尔跪了，他丢不起人。如果不降息，则特朗普必然启动对他的弹劾，理由是美联储装修工程严重超支、进展缓慢。降息25个基点，大家面子都过得去。 按照中国央行行长前几年的表态，我们的基准利率高于美国80个基点左右，是“比较舒服”的。这样资金不仅不会外流，国际热钱可能还希望流入中国。 但近年来，中美利率出现了显著倒挂。比如中国10年期国债收益率为1.7%左右，美国为4.2%左右，中国连美国的一半都没有。中国的房贷利率，也只有美国的一半左右。 特朗普面临2026年11月的中期选举。如果选举失利，丢掉参议院、众议院的多数席位，他后面2年任期将变成跛脚总统，日子非常难过，甚至可能被弹劾。也不利于几年之后的大选。 他一旦失去总统职位，或下任总统不是他的亲信，就将面临牢狱之灾。民主党不仅会调查他诸多旧案底，还会调查他是否在第二任期利用内幕消息炒股、炒币。 要赢得中期选举，首先要在经济上取得成就，降低失业率，这就需要降息。而降息对经济产生效果，需要12个月甚至更长时间。所以他不能静待鲍威尔任期结束（2026年6月），而是急于换人，或者让鲍威尔屈服、听话。 美联储有7名理事，包括1名主席、1名副主席、5名理事。美联储的理事任期长达14年，一旦获得任命很难罢免。总统只有提名权，而没有罢免权，罢免需要参议院投票。 拉丁裔女理事库格勒，据说是因为丈夫违规炒股可能被进一步调查，主动在8月初辞职了；黑人女性理事库克，据称在两套房子的按揭中，都享受了“首套房+自用房”的利率和税收优惠，而其中一套房子只短暂自用后出租，正在被特朗普喊话，要求辞职。 而美国的失业率，也的确突破了4%的警戒线，稳定在4.2%左右，有降息需求。只是美国的通胀率仍然高于2%，这是鲍威尔不愿意降息的原因。 所以我们看到8月18日国务院全体会议，再次浓墨重彩提及了房地产，表述是：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。 我的判断是，沪深可能在9月中下旬出台新政。深圳即将迎来“826”特区45周年纪念日，楼市新政或许要错后一些。接下来是“93活动”，所以沪深可能需要再等等。 “采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”肯定不是一句空话。继续降准、降息、降低公积金贷款利率，继续优化北上深的限购政策，给楼市松绑，都应该是重要选项。 至于设立几万亿的房地产稳定基金，加大收储力度，也有很多专家建议。如果股市持续回暖，恐怕这个利好落地的可能性会下降。 股市回暖，本身就是楼市的中长期利好。未来，随着股市不断走高，市场出现分歧，会有一些资金回流楼市的。大城市、核心区、配套好的房子，还是有长线价值的。