2025年4月29日下午，青浦区一家快餐店里，五名女子围着徐健（化名）讨要说法。一场持续多年的骗局就此败露。她们在几年前通过徐健购置了房产，本以为是笔划算的投资，直到有人去交物业费才发现不对劲，物业系统里根本没有她们的名字，房子也显示未售出。 警方调查发现遭遇这样情况的有近20人，当时徐健作为销售接待他们。39平方的房子，差不多一百万的总价，周边交通方便设施完善，关键是价格比相同地段的便宜近一半。 而且徐健承诺可以代为出租，每月有至少3000元的租金，在买房者看来这笔投资保险且回报率不低。虽然这房子是集体产权，无法获取独立房产证，但价格优势摆在那里，他们综合考虑下来觉得，只要流程完善完全可以接受。 最绝的是第三步，用你的房款给你付租金，徐健把骗来的钱拆东墙补西墙，按时打租金给购房者，让购房者们安安心心当 “甩手掌柜”。 大多数人收到房租不会去看房，即使想看房徐健也有对应的话术解释。另外一边，为了避免被开发商发现，对于自住的购房者徐健会按流程正常出售。 徐健中专毕业后就从事房产行业，早期做得还不错，他自称是项目经理，平均一年收入有百万。但因为他花钱无节制，一直问父母要钱，还因此在2022年就和妻子离婚了。 调查显示，徐健的主要花销在这三个地方：300万用来发租金维持骗局、800余万填补高额贷款，剩下的全砸在了吃喝玩乐上，光是近一年的消费就高达200多万。 又到一年暑期孩子入学的日子，市民王女士焦急地通过“新民帮侬忙”微信公众号向新民晚报夏令热线求助，2023年，她通过房产中介机构，花费480万元购置了一套二手房，本为让孩子顺利就近入读初中。不料今年意外发现，该房屋的入学名额因卖家此前使用过，未满足“五年一户”政策要求，孩子入学资格因此悬空。 闵行区这个学校的对口招生政策是“每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，因此王女士在买房时，特意询问房东五年一户的使用情况。 王女士认为，中介机构在签约付款前对“房屋入学名额是否被占用”这一关键信息没有尽到审核的义务和责任，书面合同中未对教育升学名额这一关键事项进行约定，眼下不但升学受阻，维权也陷入被动。 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是“中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。然而，房屋中介的工作职责并不仅限于居间介绍。上海市金茂律师事务所梅颖达律师指出，实践中，房屋中介通常还需承担如实报告与订立合同相关的重要事实、协助办理手续、提供必要咨询与建议等义务。在此次交易中，教育升学名额（学位）问题显然是影响房屋买卖合同订立的关键事实，中介有义务对此进行充分了解并提示购房者。 若购房者在交易过程中已明确告知中介其购房目的为子女教育升学，作为专业机构，中介理应知晓上海市对于房产入学名额的限制政策，并应预见到名额问题对购房决策及子女入学的重大影响。 梅颖达律师提到，中介未能提示双方就教育升学名额事宜进行书面约定，未能充分履行应尽义务，存在明显过失。他同时建议，买家在与中介签订居间合同时，应将诸如教育升学名额等特殊需求明确写入合同条款，以促使中介在居间过程中向卖家或相关机构核实情况，并建议双方在房屋买卖合同中纳入相关约定。 出售方需保证该房屋在特定期限内（如五年内）未占用入学名额；交易完成后，出售方应积极配合办理户籍迁移手续；若导致买方子女无法入学，出售方应承担相应责任，包括但不限于：解除合同、全额返还购房款、赔偿损失（如购房差价、子女入学的额外支出、因购房目的无法实现而产生的其他经济损失等）。 购房者在签订居间合同时，可明确要求中介对房屋关键信息（如产权状况、房屋质量、学位占用情况等）进行核实并如实告知。合同中应载明中介的告知义务及违约责任，如中介故意隐瞒或提供虚假信息，须承担相应赔偿责任。 保持与中介的书面沟通，避免仅依赖电话交流，关键信息应通过文字记录留存；及时跟进交易进展，审慎评估中介的建议，必要时可要求其出具书面说明；如遇争议，及时固定证据（如聊天记录、邮件、书面函件等），以便维权。
