“租了一栋楼准备开酒店，8年来大部分时间无法正常使用，我付了几百万房租，目前诉讼缠身，还成为‘限高人员’，我到底做错了什么？”因为租楼，周炎鑫身心俱疲。 从陕西省西安市最核心区域的钟楼出发，经过东大街出长乐门，再行数百米，就可以见到周炎鑫所租的这栋楼——东关南街39号楼。 周炎鑫称，2016年11月，他先后与这栋楼的两名业主马某和陈某平签订租房合同，租下整栋楼的使用权，之后给两名房东支付了400余万元的房租。 交付过程中，马某将该楼一层过道及大厅部分租给其他商户，导致周炎鑫无法按原定计划开酒店，进而引发诸多诉讼纠纷。 周炎鑫诉马某、陈某平等人的诉讼，一二审均胜诉。但此后马某申请再审，获陕西省高级人民法院（下称陕西高院）支持，案件又先后经历再审发回重审、重审一审，重审二审发回重审，再次重审一审。目前第二次重审一审宣判不久，周炎鑫已上诉，本案正在西安市中级人民法院（下称西安中院）第二次重审二审程序中。 陈某平在接受采访时表示，其已将全部房屋都交付给周炎鑫，纠纷不是自己造成的。马某的丈夫卢某则称，其租给周炎鑫的只包括套内面积，过道和大厅等共有面积并没有租给周炎鑫。 “这就好比我租了一套房子，房东却说租给我的只是入户门以内的房子，入户门外的走廊和电梯这些都没租给我，我都不能用。”周炎鑫说。 红星新闻记者了解到，在周炎鑫起诉马某等人的同时，马某等人也曾两次起诉周炎鑫，要求周炎鑫支付后续租金、房屋修复等费用，获得胜诉。卢某告诉红星新闻，自己非常后悔将房子租给周炎鑫。 周炎鑫同样想不通。他称，因为租房引发的系列纠纷，其目前相关银行卡已被全部冻结，被法院划扣走30多万元，房子正被法院拍卖，自己还成了限高人员。 陈某平告诉装修人员，自己是这栋楼的大业主，其只将房子租给周炎鑫，装修行为应立即停止。最终，在警方调解下，这家超市装修行为停止。 西安市东关南街39号楼原属一家印染厂，该楼共5层，其中1-3层有合法产权。2010年10月，西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》显示，该楼竣工于2001年，规划用途为商业，层数为3层，总建筑面积5090.55平方米。 周炎鑫称，这栋楼虽然规划为三层，但是层高很高，当初开发商给盖成五层，但产权证是按三层办的。此后，开发商又将一个房产证变为了六个。 西安中院一份裁定显示，2010年，陈某平通过拍卖取得该栋楼五个房产证所标注的房屋面积的产权，包括一层一部分及二三层，房产证面积共4099.38平方米。此外，另一个房产证所标注的房屋面积，即一层剩余部分，房产证建筑面积为991.14平方米。 2016年11月，周炎鑫先后与卢某（马某丈夫）、陈某平签订房屋租赁协议，租下39号楼准备开酒店。租赁合同显示，2016年11月1日，周炎鑫与卢某签订《房屋租赁协议》，约定卢某将其所有的建筑面积约992平方米房屋出租给周炎鑫，租期自2017年2月1日至2023年1月30日，暂计6年，第一、二年租金40万元，第三、四年租金42万元，第五、六年租金44万元；同月21日，周炎鑫又与陈某平签订《商业租房合同》，约定陈某平将其所有的建筑面积约4100平方米房屋出租给周炎鑫，年租金暂85万元。 在周炎鑫看来，与两名业主都签完租赁合同后，按理来说自己承租整栋楼，就等交付后按计划开酒店了，同时配套超市餐饮等服务，但后续的发展却完全出人意料。 陈某平与周炎鑫签订的合同约定“租期自陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（下称民生公司）向被告陈某平交房次日起120个月”，系因陈某平通过拍卖取得该房产时，该房产已被原开发商租给民生公司，由于“买卖不破租赁”的法律规定，陈某平取得该房屋后延续了与民生公司的租约。 2013年11月14日，马某与民生公司签订《租赁合同解除协议》，约定：确认双方租赁关系于2013年5月24日解除。此后，马某房产由自己经营、出租，陈某平的产权面积由民生公司继续承租。 一份由西安市房产测量事务所于2018年出具的《情况说明》称，该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室服务，是一至二层各户室的共有分摊部位。 “在民生公司租赁期间，其将一层的走道、大厅分隔成不同区域的店面，用于自己经营或者出租，这一客观事实改变了共有分摊部分的使用性质。因民生公司是整租的，其决定如何布局使用都是其自由。但交付后，这种改变并未恢复原状，为后续纠纷埋下隐患。”一名知情人士告诉红星新闻。 2017年5月26日，民生公司租约到期返还房屋。2017年6月5日，马某与一家药店签订租赁合同，将登记性质为共有分摊、实际被民生公司分隔使用且未恢复原状的一间200平方米房屋出租给这家药店。 “我本来是将整栋楼租下用于开酒店的，大厅正好可作为大堂。虽然民生公司没恢复原状，这些工作我可以自己来做，但马某将大厅一部分租给别人后，整体规划受到影响，甚至去二楼三楼的楼梯都用不成，酒店就开不成了。”周炎鑫说。 对于马某将部分大厅租出去的行为，陈某平也觉得侵犯自己权益，以侵权责任纠纷将马某和药店起诉至西安市碑林区人民法院（下称碑林区法院），要求二被告从楼里搬出，停止侵权行为。 陈某平主张，药房所占面积系其和马某共有部分，二者应按份共有。马某则认为，陈某平不能证明其与药店房屋有任何关联，其所称药店ni是其公摊部位不能成立。 西安中院2018年12月作出的终审判决认为，药店所使用房屋位于一楼大厅范围内，不在陈某平自己证载面积范围内，不影响陈某平对房屋使用，陈某平主张对大厅部分应属按份共有，缺乏法律依据，其未能举证证明药店所使用房屋系其所有房屋之公摊面积，因此驳回陈某平的诉讼请求。 陈某平申请再审后，2019年9月，陕西高院作出再审裁定书，驳回其再审申请。该裁定书认为，案涉房屋一楼大厅应认定为物权法规定的共有部分，马某和陈某平对大厅部分享有共有和共同管理权利。大厅原有功能是为房屋各户室服务，但经一审法院实地勘察，该部分被分割成独立空间对外出租，可推定马某和陈某平均对共有部分用于经营持有相似意见。陈某平主张应按份共有缺乏法律依据。 周炎鑫认为，陕西高院以大厅被分割出租推定马某和陈某平对共有部分经营持有相似意见，不符合事实。陈某平从未单独将大厅部分对外出租过，只有马某对外出租了。 陈某平在接受红星新闻采访时表示，其只将房屋出租给周炎鑫，没有租给过别人。西安中院对于该案的终审判决也记载了这一事实。 周炎鑫认为，其和马某、陈某平签订租赁合同后，取得房屋的全部面积，包括一楼走道和大厅，马某将大厅一部分又租给药店和百货店，侵害了自己合法权益，应予腾退。 碑林区法院认为，原告周炎鑫与被告签订的租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。按法律规定，业主对共有分摊部位享有权利、承担义务。马某仅向原告交付涉案房屋套内建筑面积，将涉案房屋一层走道、大厅共有分摊部位租予药店和百货店并收取租金，属于未全面履行合同交付义务。原告依据租赁合同约定，要求被告腾交一层走道、大厅的主张，于法有据，法院予以支持。 2022年3月1日，碑林区法院作出一审判决，判令被告马某夫妇、陈某平于判决生效起二十天内，将房屋一层走道、大厅全部交付原告占有、使用、收益，并判令马某夫妇赔付周炎鑫租金损失1072000元等。 此后，马某夫妇申诉至陕西高院。陕西高院审查后认为，该协议未对涉案房屋共有部分租赁权利进行约定，马某将10102室按套内建筑面积交付周炎鑫时，周炎鑫对交付范围未提出异议。房屋共有部分已并非用于通行公摊面积，实际用途变更为商业经营使用，该商业部分租赁价格亦远高于套内建筑面积租赁价格。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有，原审法院认定马某在与周炎鑫签订的《房屋租赁协议》中租赁场地包含共有部分，且应当承担租金损失，缺乏证据证明，从而支持马某夫妇的再审申请。 2023年4月10日，陕西高院作出裁定，指令西安中院再审本案。同年6月30日，西安中院作出再审裁定，以原一审、二审判决认定事实不清为由，撤销原判，将本案发回碑林区法院重审。此后，该案件陷入多轮诉讼程序，先后经历重审一审、重审二审发回重审、第二次重审一审。在此期间，该案的案由房屋租赁合同纠纷变更为排除妨害纠纷。 2025年6月11日，碑林区法院作出第二次重审一审判决，认为马某和陈某平作为案涉房屋的业主，对共有部分改变为商业用途出租用于经营和收益是持有相似意见的，故马某夫妇出租行为合法有据，不构成侵权。周炎鑫通过租赁合同获得房屋专有部分使用权，但并无合同明确约定或生效裁判确认其对一楼大厅共有部分享有物权，目前药店和百货店已撤场、搬离，周炎鑫主张被告排除妨害、赔偿损失缺乏法律依据，法院不予支持。 卢某告诉红星新闻，其租给周炎鑫的只是套内面积，是周炎鑫租房时认可的；大厅的共有面积，他没有租给周炎鑫，和周炎鑫没关系。 卢某还提到，其将房子租给周炎鑫，但周炎鑫只交了头三年一百多万元的房租，后续房租一直没交。为此，他两次起诉周炎鑫，要求其支付租金和对房屋损坏的修复赔偿，均获得胜诉，目前法院正在强制执行。 周炎鑫称，这两次诉讼自己都输了，“被法院划扣走30多万元，我还被碑林区法院发布限制消费令，成为限高人员，唯一的住房被查封拍卖了。我租了个房子想做点生意，但房子无法正常使用，还付了几百万元的房租。” 周炎鑫告诉红星新闻，其并没有进行转租，“超市是我和别人合开，租金作价算作我投资款。就算我转租也是合理合法的，合同并没有约定不能转租。” 周炎鑫表示，租房后，其曾于2017年至2019年开过超市。为减少房子一直无法使用的损失，还短暂开过肉夹馍店和玩具店，但多则几个月、短则不到一个月，都因为租赁的各种矛盾而被迫关门。
