今年同比下降的主要原因，是去年1月共有产权房集中网签，额外贡献了约5000套的数据。事实上，抛开1月的特殊情况，2025年上半年其他月份，大部分都要领先于2024年。 目光聚焦到成交榜前十中的10万+豪宅，它们分别是：功德寺双子“和樾望雲”“和樾玉鳴”，朝阳的“北京宸园”“萬吉玖序”，海淀的“建发海晏”，以及西城区的“京华玖序”。 两个项目3月21日同天开盘，据说和樾望云那边，不到1分钟线上选房成交就超过了85亿，和樾玉鸣同样不到1分钟，卖了405套房，成交金额超过67亿。 一方面，海淀新盘太稀缺了，好地断供多年，积压了大量需求。所以可以看到，海淀新盘今年基本上是开一个爆一个，嘉华天珺开盘卖了31.61亿，颐海澐颂开盘卖了72.5亿，后面还有个树村地王，估计还要刷屏。 教育上，海淀最好的上地学区，上地实验、中关村二小等牛小、牛中扎堆，规划里还有一零一中学承办的十二年制学校和幼儿园，幼+小+初+高直接包圆了。 加上10万/㎡的价格，虽然看着不低，但是对比隔壁的树村地块，楼面价都10万/㎡了，还有同样十三四万的朱房村，功德寺的性价比一下就出来了。 “和樾望雲”“和樾玉鳴”也是海淀首批好房子项目之一，高得房率、全户方正、多功能户型等改善要素，基本都拉满了，这对之前海淀老项目，形成了降维打击。 就拿和樾玉鸣139㎡学霸房举例，户型北向儿童房和紧邻的次卧打通，相当于做了一个“学习+休憩”的套间，同时，儿童房空间够大，能放下钢琴以及大书桌，这对海淀家庭很有吸引力。 动线安排也挺有意思，整个儿童套间+次卫位于房间一角，和大人办公、做饭等活动动线隔开，保证了孩子在学习时的安静氛围。 项目地段不用多说，朝阳酒仙桥是“中国电子工业的摇篮”，商业、学校、医疗资源完备，也是这几年朝阳，乃至北京最火以及为数不多逆势上涨的板块之一。 项目园林主打中式宋韵，大山大水，社区内打造了超过1万平方米的超大内向中庭，同时还拥有约2300平方米的景观水系以及大体块的岩石，印象最深的是落差达到21米的高山叠瀑。 中建智地擅长做中式园林，朝阳人民喜欢国际氛围，把自己擅长的和市场需求的结合，这是属地定制化的一种新解题思路。 宸园可以说提前把豪宅能想到的、该做的做了个遍，这一次也挺难为中海。不过从成绩上看，萬吉玖序还算不错，首开41亿，基本上和宸园打了个平手。 相比北京宸园，萬吉玖序主打纯粹，土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，更大的户型尺度，中海萬吉玖序在“豪”这个要素的表现上，是要超出北京宸园的。 比如智能燃气感应器，会自动开窗通风，同时推送警报，如果你是独居女性，遇到陌生访客，智能安全门锁能够实现变声的应答等等。 盘点里没写臻澐，主要是臻云卖了9万元/㎡。当然不是臻云卖不了10万以上，而是没必要。臻云的地块比海晏方正，相同容积率能多做一排楼，加上拿地便宜，给价格带来了足够的下探空间。 萝卜青菜各有所爱，两种风格，市场什么样的反应都有，比如建发的，有人说标准中式符号融合现代玻璃幕线条，有些用力过猛。 两种设计区别很大，首先功能性上，海晏就没法像臻澐那么多，其次观景体验上，也因为只有横向轴线，没法和臻澐一样四面观景。 海晏复刻颐和园，明显也是想在属地文化上发力，但地块条件摆着，要做功能，就得弱景观，而功能是最能在社区里体现属地定制化的部分。 另外，这次建发在海晏项目的风格处理上，没把优势发挥出来。上半年建发在北京有两个项目，之前的观宸，就是把中式豪宅的味道做到极致。 无论是功德寺双子的学霸房，还是宸园的城中山水、萬吉玖序的法式精奢、海晏的颐和园文化，又或者臻澐的学府文化、京华玖序的帝王气象......它们都在结合属地文化，打造定制化产物。
