北京楼市最近有个现象挺受关注：不少刚交房没多久的新房，转手卖的时候价格反而比买的时候低了，也就是大家说的“破发”。这不是一两套房的事儿，好几个小区都这样，背后的原因和未来的趋势，值得好好说道说道。 先看看具体情况。今年8月，海淀的中海汇德里成交了一套二手房，业主去年买的时候，算上各种税费和中介费，差不多合到8.3万/平，现在7.3万/平就卖了。不过这里得说清楚，当初新房的备案价其实是8万/平，所谓的“亏”里面，有一部分是买房时交的税费和中介费，要是单算房价，实际比备案价低了约8.7%。 亦庄的中海京叁号院更明显。2023年底才交房，今年7月一套168平的三居室卖了950万，合5.65万/平。翻过去一年的成交记录，2024年7月同户型的房子还能卖到7.5万/平，到今年3月降到6.6万/平，一年下来，表面看跌了24%多。但细究起来，去年7月成交的是高楼层，今年7月这套是低楼层，在北京楼市里，同一栋楼不同楼层价格本来就有差距，大概每平差5000块左右，去掉这个因素，实际跌幅大概15%。 朝阳望京的望京樾也差不多。2024年开盘时卖8.5万/平，当时是带精装修的，装修成本大概每平5000块。今年7月成交的一套是毛坯房，7.2万/平，要是把装修的钱扣掉，实际比开盘时的毛坯价跌了11.8%。现在小区挂出来15套房子，有8套报价都在8万/平以下。 不光是二手房，有些新房为了卖得快，也主动降价了。大兴的中铁诺德逸府，今年7月搞了个优惠活动，89平的三居室卖480万，比去年开盘时的520万降了40万，降幅7.7%。降价后卖得确实快了点，以前一周卖3、4套，现在能卖8、9套，但周边其他小区一看这情况，也跟着降价，结果区域里的价格就有点“卷”起来了。 为什么会出现这种“破发”呢？首先是定价的问题。有些楼盘开盘时，参考的是前几年市场好的时候的价格，没考虑到后来市场会降温。比如中海京叁号院，2023年开盘时看的是2021年周边8.2万/平的高价，定了7.8万/平，没想到后面市场往下走，二手房自然不好卖上价。而且新房卖的时候，有时候还能参考个指导价，到了二手房市场，价格就是买卖双方讨价还价定的，买方有了更多话语权，价格就容易往下走。 再就是大的市场环境变了。从2023年10月开始，北京楼市就慢慢冷下来了，不管是新房还是二手房，成交量和价格都受到影响。国家统计局的数据显示，2024年北京二手房均价比上一年降了4.2%，今年前7个月又比去年同期降了3.8%。市场一冷，以前那些想短期投资买房的人就慌了，赶紧想卖掉，这样一来，二手房供应多了，价格自然压得低。像望京樾，当初买房的人里有三成是想炒短线的，今年集中挂牌卖房，进一步拉低了价格。 还有个重要原因是房子本身的品质升级了。今年3月，北京开始实施新的住宅设计标准，要求新建的房子，核心区（东城、西城）得房率不能低于82%，其他区域不能低于85%，还得配上智能家居、适老化设施这些。但2023、2024年卖的那些房子，得房率大多在72%到78%之间，也没有这些新设施。就拿中铁诺德逸府来说，得房率75%，而旁边新开盘的建发璟院（在朝阳）得房率能到83%，同样买100平的房子，后者实际能用的面积比前者多不少，价格还差不多，老房子自然就没那么值钱了。 不过长远看，北京楼市应该会慢慢稳下来。毕竟是首都，人口还在慢慢增加，2024年常住人口有2195.4万，比2023年多了11.1万，优质的学校、医院这些资源也集中，真正想买房住的需求一直都在。中国社科院今年7月的报告里也说，东城、西城这些核心区的房价，长期来看还是有支撑的，估计2026年之后会逐渐稳住。 而且现在买房的人，心态也不一样了。以前不少人是为了投资，现在大多是为了自己住，换房的周期也变长了，从以前的三五年变成了五八年。这样一来，大家不会因为短期价格波动就急着卖房，主动降价“割肉”的情况可能会少很多。 开发商这边也在变，不再一味追求卖得快，而是更看重房子的品质。虽然之前说的万科那个保价政策不太准，但确实有不少房企开始在户型设计、配套设施上下功夫，让房子更符合现在的居住需求。这样一来，新房定价会更合理，以后“破发”的情况可能就没那么多了。 总的来说，现在北京楼市的“破发”，是市场调整期的正常现象，既说明房价在往合理的方向走，也反映出大家对房子的要求更高了。对于想买房自己住的人来说，要是能接受短期价格波动，核心区配套好、得房率合适的次新房可以多看看；要是想靠买房赚钱，那可得想清楚了，现在的市场早就不是闭着眼买都能涨的时候了。其实买房这事儿，关键还是看自己的需求和实力。要是确实需要一套房住，而且手里的钱也够，选个性价比高的，长远来看错不了；要是抱着投机的心态，那风险可就大了。毕竟，房子最终还是用来住的，不是用来炒的，这个道理越来越多人都明白了。#民生聚光灯#
