6月30日，开盘前期望值很高的中海未来之境一口气拿了6栋楼、342套房的预售证，两个月过去，去化率只有23.7%，成交价格也是擦着底部。 根据京楼销售排行榜定期公布的数据，我们整理出昌平南部区域中近一年作为成交主力的楼盘的价格变动情况。结论：近一年价格承压，最近5个月的成交价加速下降。 当下楼市很容易进入一下向下螺旋：新房供应量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越卖不出去，价格不断下压。西红门、顺义就是先例，接下来可能轮到昌平了。 二手房是新房价值的参照系，再新的新房，业主买了之后，它的性质就变成了二手房。因此，二手房的价格一定会影响新房购买者的心理预期。 先看一张图，这是58安居客监测的昌平南部主要板块的二手房挂牌数据，回龙观、沙河两个板块价格下拉幅度非常大，近一年跌幅高达14.18%、11.41%。 最近一年，北京全市的二手房挂牌价格跌幅为9.25%，整个昌平区的二手房挂牌价格跌幅为10.02%。回龙观、沙河这两个区域的价格下降压力明显大于整个市场。 部分成交热门的二手房小区出现了“领跌”。比如，被誉为是回龙观区域流通神盘的融泽嘉园，8月初成交的这套104.35平米的高楼层房源，四年前同类型房源的成交价在670万，跌幅高达35.1%。 沙河板块的高端项目也不例外。丽春湖院子的新房成交价很坚挺，但二手房相比高点下跌超30%，业主一套房子的资产消失了近800万。 之前，依靠中关村、西二旗的码农们的强大支付能力，临近海淀的回龙观、霍营、沙河等板块的房价一直比较坚挺，开发商也很愿意在这个区域拿地做项目。但今年二季度开始，码农们的“上车”热情退却，新的在售项目压力不断加大。 往前回顾一下，能看到一个非常明显的缩量、加压趋势。2023年，昌平新建住宅月均成交557.5套；2024年，月均成交388套；2025年前8个月，月均成交365套，其中7月、8月分别只有345套、292套。 据蜂硕蜜居统计，目前昌平楼市即将入市的地块有昌平区东小口镇贺村中滩村组团CP02-0405-0001地块、0002地块和0005地块，东小口城中村项目，朱辛庄CP01-0801-0055地块，北七家歇甲地块，加上在售的越秀星樾，寰宇未来，龙湖观萃，星耀未来，观堂府，嘉境里，未来之境，国誉燕园朗润等，昌平的新房供应将突破1万套。 特别是朱辛庄CP01-0801-0055地块调规，从工业用地变成住宅用地，加剧了市场担心。以前业内普遍认为昌平南部的供需相对平衡，好地块比较稀缺，但现在这个逻辑不成立了。 供应过量，开发商的项目之间会形成内卷，卷的结果就是新产物和存量项目之间拉开明显的代际差，从而导致老库存项目和二手房不得不靠降价换成交，这些项目的降价又反过来对新项目形成压力，让新项目更卷产物，或者跟着一起打价格战。 在供应量大的区域，一旦成交量下行，就会有项目降价，以价换量，但一旦开始降价，下跌趋势就很难止住，最终降价过快，又会瓦解购房者的信心，反过来让购房者对降价促销脱敏，成交量继续下跌。这是一个让操盘手们非常无奈的现象。 可以看出，海淀、朝阳、丰台等市六区成交量上涨，大兴、顺义、房山、昌平等近郊走的是缩量趋势。这是一次从外向内的资产换仓。 以近期两个关注度高的新房项目为例，位于北京北部5.5环的中海未来之境成交均价接近6.2万/平米，而南部五环内的元启成交均价只有5.3万/平米。南北差异带来的“同环价差”超过了1万/平米。 造成这种现象的主要原因是北部的昌平承接了海淀、朝阳的外溢客户，特别是昌平沙河、回龙观、东小口等几个板块，承接的是海淀外溢客群，背后有海淀互联网和科技产业产线形成的庞大的“码农”购房群。 在海淀的互联网、科技园区上班的大小厂员工们，一般都会沿着地铁昌平线、京藏和京新两条高速就近进入昌平南部，解决居住问题。多年积累，昌平南部区域聚集了北京最大的码农群体。 互联网科技公司还提供了源源不断的新鲜血液进入这个板块的楼市，他们数量充足、需求稳定、支付能力超强，对产物也没那么挑剔，一直以来都是北京楼市中难得的高质量客户。 但现在，楼市结构正在变化，海淀、朝阳，甚至东城都开始有大批土地供应，新项目入市，将之前准备外溢的群体拉回了城区。再加上大兴、顺义、昌平形成的天量供应和降价趋势，从内城外溢出去的客户越来越少，外围近郊的购买力蓄水池不断下降，曾经的热门板块也难以为继，补跌已经必然。
